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Quel est l’enjeu des impayés pour les bailleurs sociaux ?

23 Mar, 2021 | Entreprise

Comprendre les modifications apportées par la loi ELAN

 

La loi ELAN débattue et votée en 2018 pour application en 2021 agit sur deux dimensions des bailleurs sociaux. Le regroupement des organismes de logement social d’une part et la modification de leur rôle avec des fonctions plus importantes qui leur sont dévolues d’autre part.

 

1- La reconfiguration du secteur des bailleurs sociaux

La loi ELAN impose aux bailleurs sociaux de se regrouper afin d’atteindre un seuil minimum de 12.000 logements sociaux au 1er janvier 2021. Au delà des dérogations prévues par la loi, l’application de ce seuil va concerner plus de 60 % des bailleurs sociaux en France et 2,4 millions de logements.

L’impact le plus important va se faire ressentir chez les collectivités locales qui ont voulu maintenir un lien étroit entre leur politique d’habitat et leur PLH (programme local de l’habitat). L’application de la loi ELAN va décorréler en partie politique d’habitat et PLH pour les villes qui géraient  leur propre office d’HLM.

L’adoption de la loi ELAN a pour objectif principal de permettre aux bailleurs sociaux d’être plus efficace dans la gestion de leur patrimoine et de rénover plus facilement leur patrimoine. Le législateur pense qu’avec un volant de biens immobiliers plus important, il sera plus facile aux bailleurs sociaux de procéder à des opérations de rénovation ainsi qu’à de nouvelles mises en chantier. L’objectif est de jouer sur la masse pour permettre aux bailleurs sociaux les plus petits d’atteindre une masse minimale leur permettant de peser sur leurs coûts de structure ainsi que sur les appels d’offre qu’ils sont amenés à lancer. C’est le volet mutualisation des moyens.

Le deuxième objectif voulu par la loi ELAN est d’atteindre une plus grande solidité financière ainsi que de mettre en œuvre une solidarité financière entre bailleurs sociaux regroupés dans un même organisme. Cette plus grande masse financière rendue possible avec le regroupement des petits organismes doit permettre toujours selon le législateur, une plus grande circulation financière au sein des organismes regroupés. La plus grande solidité financière permettra selon le législateur d’avoir une plus grande marge de manœuvre en matière de financement de nouveaux logements et d’avoir une politique de rénovation de logement sociaux plus soutenue.

La carte qui va se dessiner à l’issue des regroupements voulus par la loi ELAN au sein des territoires va modifier les rapports collectivités territoriales – organismes de gestion des HLM au sein des collectivités territoriales. De nombreux maires de  villes moyennes s’interrogent notamment sur le possible éloignement de la gouvernance de leur office d’HLM dans une structure plus proche du département. La loi n’a en effet pas suffisamment intégré l’association au niveau local des politiques des collectivités locales, qui risquent de se retrouver dépendantes de politiques d’habitat décidées au niveau départemental.

 Pour aider les bailleurs sociaux dans la maîtrise de leurs loyers impayés, nous avons réalisé un livre blanc « Les bailleurs sociaux face à la gestion des impayés »

 

2- Vers une plus grande performance des bailleurs sociaux

 La loi ELAN instaure des rendez-vous trisannuels entre le bailleur et le locataire, dans les zones enregistrant une tension sur le marché de la location immobilière. Ainsi tous les 3 ans la situation du locataire est revue en fonction de sa situation familiale (sur-occupation, sous-occupation, handicap, dépassement du plafond de ressources), de manière à coller au plus près de ses besoins et des possibilités locales.

Au titre de la plus grande performance telle que prévue dans la loi ELAN figure aussi la possibilité donnée aux bailleurs sociaux de vendre les appartements de leur parc à leurs locataires-occupants. L’objectif de cette innovation est de permettre de dégager des fonds pour financer la construction ou la rénovation de logements supplémentaires.

Ces deux mesures modifiant les règles des bailleurs sociaux ont été prises de manière à fluidifier le  parc immobilier des bailleurs sociaux et à leur donner des marges de manœuvre supplémentaires en matière financière, favorisant ainsi la rénovation d’anciens logements et la construction de nouveaux logements sociaux.

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Et mesurer les effets de la crise sanitaire

 

La ministre en charge du Logement a annoncé la création d’une structure dédiée à l’observation des impayés de loyer en France. Une mesure engagée au vu de l’impact du premier confinement sur les impayés de loyers.

1- La dégradation des impayés

 Hors impact de la crise sanitaire, on a pu constater que les problèmes d’impayés naissent avec une dégradation de la situation financière du locataire. La dernière étude de l’ANIL pointait du doigt le chômage comme la principale raison d’un impayé, à l’origine de 39 % des cas d’impayé, tous bailleurs confondus.

Dans 70 % des cas les problèmes d’impayés naissent d’un changement dans la situation financière du locataire avec une  baisse des revenus (chômage, retraite, divorce). Avec la crise sanitaire, l’impact des impayés sur les locataires de logements sociaux s’est accrue sur une population qui est par nature plus à risque que la population du secteur privé.

Pour aider les bailleurs sociaux dans la maîtrise de leurs loyers impayés, nous avons réalisé un livre blanc « Les bailleurs sociaux face à la gestion des impayés »

2- L’impact de la crise sanitaire sur les impayés

 Pour la crise sanitaire actuelle, les numéros d’aide pour prévenir les impayés mis en place au niveau des ADIL  (Agence départementale pour l’Information Logement) ont enregistré une hausse importante des appels pour impayés dans les mois qui ont suivi le premier confinement en 2020.

L’ incidence a été plus importante pour les locataires des bailleurs privés, mais les locataires  des bailleurs sociaux ne sont pas épargnés avec une forte hausse des appels sur les mois de mai à août 2020 et un maintien des appels à un niveau supérieur à celui de l’année précédente après le 1er confinement.

Bien qu’il n’y ai pas d’outil synthétique permettant de quantifier la dégradation des impayés dus à la crise sanitaire actuelle, un rapport parlementaire de novembre 2020 estime le montant des impayés à 100 millions d’euros chez les bailleurs sociaux. Le problème semble d’ailleurs suffisamment important pour le gouvernement, pour que la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, décide de lancer la création d’un observatoire national des loyers impayés afin de construire une base de données nationale réunissant les chiffres des différents organismes travaillant dans le domaine du logement en France. Le montant des impayés avait atteint un plafond de 150 millions d’euros au plus fort de la crise en avril 2020. Le rapport parlementaire souligne par ailleurs les effets néfastes que pourrait avoir un nouveau confinement sur le montant des impayés.

Pour aider les bailleurs sociaux dans la maîtrise de leurs loyers impayés, nous avons réalisé un livre blanc « Les bailleurs sociaux face à la gestion des impayés »

 

3- Les démarchés engagées par les bailleurs en cas d’impayés

 Les trois premiers mois suivant un impayé sont relativement peu suivis d’action de la part des bailleurs. Les deux mesures très majoritairement utilisées par les bailleurs (mobilisation de l’assurance et de la caution) ne concernent que les bailleurs privés. Par ailleurs la procédure judiciaire mobilisant les services d’un huissier et d’un avocat (commandement de payer et assignation) ne sont que très peu utilisés par les bailleurs.

Les bailleurs sociaux ont donc tout intérêt à dynamiser les procédures utilisées lors de la détection de loyers impayés de manière à sécuriser au maximum leurs ressources. L’absence de réaction étant la pire attitude à avoir dans ce type de situation, il est plutôt conseillé de rappeler régulièrement au locataire le montant de l’impayé et engager avec lui un dialogue visant à dégager des marges de manœuvre pour le paiement de l’impayé.

Pour aider les bailleurs sociaux dans la maîtrise de leurs loyers impayés, nous avons réalisé un livre blanc « Les bailleurs sociaux face à la gestion des impayés »

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