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Les difficultés de recouvrement rencontrées par les bailleurs sociaux

2 Avr, 2021 | Entreprise

La fragilisation de la population des locataires du parc social

 

La crise sanitaire a aggravé la situation financière de nombreux ménages français. Les mesures gouvernementales ont probablement eu un effet de masquage des situations financières difficiles. Il est cependant à redouter un effet de rattrapage des situations difficiles, une fois la crise sanitaire passée et la fin des mesures exceptionnelles.

 

1- L’existence d’une population structurellement fragile

Dans de nombreuses banlieues qualifiées de « difficiles », il existe toute une frange de population qui est structurellement fragile. L’un des comportements régulièrement adopté par cette population est de ne même plus se déplacer au bureau de poste pour retirer les courriers recommandés.

Établir un dialogue avec cette population est difficile, procéder au recouvrement des impayés de loyer l’est encore plus. Cette situation est d’autant plus gênante pour le suivi des procédures administratives, que toute leur logique repose une action rigoureuse de la part des bailleurs sociaux.

 

2- L’accroissement de la fragilité financière du à la crise sanitaire

La crise sanitaire actuelle a aggravé la situation de nombre de foyers qui se trouvaient auparavant dans une situation tangente. L’ANIL a constaté un accroissement du nombre de consultation en amont des problèmes d’impayés suite au premier confinement. Dès le mois de juin, le nombre de consultations du réseau des ADIL par des locataires du parc social a été multiplié par 2 en France. 

Si on va au-delà de l’indicateur avancé pour observer les appels de locataires en phase aval, on remarquera que la fin de l’année 2020 n’a pas enregistré de surcroît de consultations de locataires du parc social en phase de contentieux.

Il est donc probable que l’aide préventive exceptionnelle mise en place par Action Logement et relayée par le réseau des ADIL ait fonctionné. Il n’en reste pas moins vrai que la fragilité financière des populations hébergées dans le parc social s’est aggravée avec la crise sanitaire.

 

3- Un probable accroissement des situations de surendettement

Depuis 2014, la France a connu une baisse ininterrompue du nombre de dossiers de surendettement traités par la Banque de France.

Par ailleurs le nombre de nouvelles situations d’endettement atteint le chiffre le plus bas que la Banque de France a constaté depuis les années 1990. La crise sanitaire et les mesures exceptionnelles mises en place pour en réguler ses effets financiers les plus néfastes, ont probablement dégonflé de manière artificielle le flux de dépôts de dossiers de surendettement.

Un récent rapport de la Banque de France souligne les éléments qui sont constitutifs d’une baisse artificielle du nombre de dossiers de surendettement en 2020 :

  • fermeture ou réduction d’activité de nombreuses structures d’aide sociale durant le confinement
  • attitude accommodante avec les échéances en retard de la part des établissements de crédit
  • de nombreux dysfonctionnements dans l’acheminement du courrier

 

La Banque de France souligne la forte probabilité d’un accroissement du nombre de dossiers de surendettement en 2021, dès la fin des mesures exceptionnelles prises par le gouvernement.

 

Les difficultés rencontrées par les bailleurs sociaux dans leurs procédures de recouvrement 

 

Les bailleurs sociaux sont soumis au respect de procédures administratives spécifiques pour le recouvrement de leurs impayés de loyer.

1- Le caractère administratif des procédures

Les procédures  administratives mises en places pour les impayés de loyers ont pour objectif  de prévenir les expulsions. Ces procédures sont différentes (CCAPEX, CAF/MSA, FSL), font intervenir de nombreux interlocuteurs d’horizons différents, et demandent de réaliser des dossiers administratifs très complets, sous la forme papier, avec un respect des délais impartis.

 

Outre le formalisme rigoureux, le personnel qui suit ces dossiers d’impayés doit avoir de bonnes connaissances des procédures administratives et être rigoureux dans le suivi des dossiers. Le suivi de ces procédures n’est pas dématérialisé et doit se faire manuellement.

 

Enfin les différentes commissions issues de ces procédures administratives font siéger des interlocuteurs dont la vocation n’est pas de gérer des biens immobiliers, encore moins d’en assurer la rentabilité, mais d’assurer une continuité dans le logement des personnes en situation d’impayés.

 

a. La saisine de la CCAPEX

La saisine CCAPEX est un passage obligé dans le cas où une procédure d’expulsion est envisagée. Le rôle de la CCAPEX a été renforcé par la loi ALUR de 2014. Pour le cas spécifique des bailleurs sociaux, la CCAPEX doit être tenue informée en cas d’assignation aux fins de résiliation du bail. 

Aussi, même si le respect des avis et  recommandations de la CCAPEX n’a pas de caractère  obligatoire, la procédure de saisine demande de respecter un lourd formalisme administratif,  entraîne une charge de travail importante et se double d’un délai supplémentaire et d’un suivi de la procédure. Ces contraintes supplémentaires et le suivi de la procédure sont à la charge du bailleur social et allongent d’autant le délai d’inaction face au risque d’impayé.

b. La saisine de la CAF/MSA

La saisine de la CAF/MSA demande aussi le respect d’un certain formalisme administratif. Des délais supplémentaires sont à respecter dans tous les cas, tant avec la mise en place éventuelle d’un plan d’apurement de la dette que pour la prise en charge de la dette logement par le FSL (Fond de Solidarité Logement). Ce formalisme administratif demande un suivi rigoureux ainsi qu’une bonne connaissance des procédures administratives  afin de respecter les délais et les différentes contraintes. Le non respect de ce formalisme administratif entraîne des conséquences défavorables pour la suite du dossier.

2- L’absence d’automatisation des procédures

Pour les différentes procédures qui sont éventuellement enclenchées lorsqu’un impayé de loyer intervient chez un bailleur social, aucune ne fait l’objet d’une digitalisation de bout en bout et chacune suit un formalisme administratif qui lui est propre.

Pourtant les instances et les différents interlocuteurs pour un territoire donné sont les mêmes, les pièces du dossier et les délais aussi.  Mais c’est la multiplicité de types d’intervenants venant d’horizons différents qui ne favorise pas la mise en place d’un processus numérisé de bout en bout.

Au niveau du bailleur social, les outils professionnels dédiés permettant de suivre les dossiers d’impayés et les délais des  procédures enclenchées sont aujourd’hui inexistants. Le bon déroulement de ces procédures repose sur le savoir-faire humain et la rigueur des personnels employés par les bailleurs sociaux. Or ces deux caractéristiques, comme tout processus humain, sont sujettes à des failles passagères. Par ailleurs le savoir-faire technique des équipes responsables du recouvrement des impayés est concentré sur une équipe restreinte et non extensible de personnes. Lorsque des événements imprévus surviennent dans la vie de ces personnes, les équipes s’en trouvent désorganisées sans pouvoir faire appel au pied levé à une aide extérieure.

L’absence d’automatisation et la gestion tendue des ressources humaines responsables du traitement des impayés de loyer rendent difficile une marge de progression avec les processus existants. C’est pourquoi l’aide d’un logiciel intégré prenant en charge l’automatisation du recouvrement apporterait un gain de temps et d’efficacité appréciable.

 

3- Une dimension social encore très prégnante

La dimension sociale des OPHLM (Offices publics d’HLM) est souvent plus prégnante dans les mairies de couleur politique marquée à gauche. La gestion des loyers en impayés y est aussi  peut-être plus humaine, avec des hésitations à faire appel au recouvrement. Cette situation serait peut-être moins problématique si la gestion du recouvrement s’effectuait en mode automatique ou était déléguée à une entité qui était moins corrélée au pouvoir politique.

Hormis pour les grandes métropoles, le regroupement des OPHLM décidé avec la loi ELAN va probablement avoir un impact dilutif sur les interventions du politique sur l’administratif, dans la gestion des organismes de logement social. En effet le pouvoir décisionnel et la gouvernance de telles structures vont se déplacer sur une instance départementale plus collégiale, dans laquelle le pouvoir d’un seul élu pèsera moins que dans le cas d’un OPHLM dont le maire est aussi le président.

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